Căn Hộ Có “Ế” Nếu Chỉ Sở Hữu Có Thời Hạn?

Dự kiến ngày 17/3, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Mới đây, Chính phủ đã có tờ trình dự thảo luật gửi đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong đó điểm mới đáng lưu ý là đưa ra một phương án duy nhất về sở hữu chung cư có thời hạn.

Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra những bất cập do pháp luật về nhà ở không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, khiến chủ sở hữu nhận định đây là quyền sở hữu vĩnh viễn và tạo ra nhiều khó khăn khi buộc phải phá dỡ, cải tạo các chung cư cũ hiện nay. Theo đó, dự thảo đề xuất quy định chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Trước dự thảo về thời hạn sử dụng chung cư, người mua nhà và giới chuyên gia đều có những ý kiến khá trái chiều. Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, áp dụng thời hạn sử dụng cho chung cư có thể giúp giá nhà giảm xuống, khi có thời hạn, chủ đầu tư sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng. Bên cạnh đó, nhà chung cư sẽ đúng nghĩa là được xây chỉ để cho thuê, tình trạng đầu cơ cũng giảm nên giá bán cũng phải tính toán hợp lý và khó bị làm ảo dẫn đến tăng mạnh như hiện nay. Ngoài ra việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết dễ dàng hơn.

Còn chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang lại cho rằng, chung cư là tài sản có giá trị lớn, do vậy phải được sở hữu lâu dài người dân mới mua. Nếu chung cư sở hữu có thời hạn sẽ chỉ như đi thuê, người dân sẽ cho rằng đây là tiêu sản và sẽ mất dần tính hấp dẫn. Người Việt vẫn có tâm lý xem BĐS như một dạng tài sản tích lũy dài hạn, nếu bỏ ra tiền tỷ chỉ để sở hữu như đi thuê thì người mua nhà sẽ chuyển sang quan tâm tới phân khúc nhà gắn với đất. Sự chênh lệch này có thể sẽ đẩy giá nhà liền thổ ngày càng tăng cao. Ông Quang đề xuất chỉ nên xem xét áp dụng sở hữu có thời hạn với các loại hình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Còn chung cư thương mại và cao cấp thì vẫn tiếp tục cho phép sở hữu lâu dài.

Cùng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM nhận định, nên xem xét việc sở hữu có thời hạn sẽ kéo giá nhà giảm xuống được bao nhiêu, có đủ sức hấp dẫn người mua chấp nhận hình thức “đi thuê dài hạn” hay không. Hiện nay chung cư có thời hạn sử dụng thì chi phí xây dựng vẫn như nhau, chỉ khác là tiền sử dụng đất sẽ giảm đi, trong khi tiền sử dụng đất chỉ chiếm một phần trong tổng chi phí thực hiện dự án. Nếu giá chỉ rẻ đôi chút thì không đủ hấp dẫn người mua. Thay vào đó, dòng tiền sẽ nghiêng về các tài sản có giá trị lâu dài như nhà gắn với đất và chung cư dễ bị “ế”.

Chia sẻ về nỗi lo việc sở hữu có thời hạn sẽ khiến căn hộ “ế ẩm”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cũng cho rằng, sở hữu có thời hạn sẽ không khiến loại hình chung cư mất sức hút với người mua bởi vì về bản chất, quy định này không hề mới và đã tồn tại trên thị trường từ lâu.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, sức hút thực tế của một sản phẩm BĐS đến từ chính nhu cầu và khả năng khai thác của sản phẩm nếu xét về phương diện đầu tư. Với các thị trường lớn như TP.HCM hay Hà Nội, việc sở hữu căn hộ có thời hạn không mới. Nó đã tồn tại từ lâu, điển hình là phân khúc officetel hay một số dự án căn hộ dịch vụ. Xem xét thực tế từ hoạt động của các dự án chung cư tại TP.HCM áp dụng thời hạn sử dụng thì việc sở hữu 50-70 năm không gây ảnh hưởng đến giá bán, sang nhượng hay khai thác cho thuê của các căn hộ dạng này. Mức lợi nhuận cho thuê và khả năng tăng giá qua các năm tại những dự án trên không thấp hơn căn hộ sở hữu lâu dài là bao. Điều này đã được thị trường kiểm chứng cụ thể.

Một điểm nữa là sở hữu căn hộ có thời hạn hay lâu dài nếu tính theo giá trị bản chất dòng tiền thì không có sự khác biệt lớn. Hiện nay, trên cùng một dự án, giá căn hộ sở hữu có thời hạn sẽ chênh lệch khoảng 20-25% so với căn được sở hữu lâu dài. Nếu tính trên giá trị khai thác thương mại, căn hộ có thời hạn vẫn mang lại lợi nhuận tốt. Ví như tại một khu chung cư cao cấp ở Bình Thạnh, giá bán căn hộ 1 PN sở hữu lâu dài vào khoảng 6 tỷ đồng/căn nhưng sở hữu có thời hạn thì giá sẽ tầm 4 – 5 tỷ đồng. Tuy nhiên giá cho thuê của cả hai căn hộ trên đều rơi vào tầm 20 – 25 triệu đồng/tháng, gần như không mấy khác nhau. Việc sở hữu lâu dài chỉ khác là sau 50 – 70 năm khi tháo gỡ, chủ nhà sẽ có chi phí bồi hoàn vào khoảng 20 – 25% (bằng với khoản tiền chênh lúc mua vào đầu tiên). Như vậy xét theo bản chất dòng tiền, sở hữu 50 năm hay sở hữu lâu dài vốn không có nhiều ảnh hưởng.

Cuối cùng, ông Tuấn khẳng định, sức hút của một sản phẩm BĐS đến từ chất lượng mà sản phẩm cung cấp cho người dùng. Nhu cầu thực của thị trường mới là yếu tố quan trọng nhất quyết định “sống còn” của một sản phẩm. Với những thành phố lớn như TP.HCM, nhu cầu nhà ở cao thì việc sở hữu có thời hạn vốn không tạo ra nhiều ảnh hưởng đến thanh khoản. Lấy ví dụ như các quốc gia như Singapore, Philipine hay Trung Quốc, việc sở hữu có thời hạn với BĐS để ở đã áp dụng từ lâu và nó không gây ra tác động tiêu cực đến thanh khoản cũng như khả năng tăng giá của BĐS vì nhu cầu vẫn rất nhiều. Bản chất của căn hộ chung cư là hướng đến phục vụ nhu cầu ở thực, sản phẩm đầy đủ tiện nghi, chất lượng tốt thì dù sở hữu có thời hạn vẫn thu hút được người mua và giá trị đầu tư không hề suy giảm.